LEI 4 . 591 / 64
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Dispõe sôbre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte
Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art 1º As edificações ou conjuntos de edificações,
de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas
entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
§
1º Cada unidade será assinalada por designação especial,
numérica ou alfabética, para efeitos de identificação
e discriminação.
§
2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças
e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem,
com ressalva das restrições que se lhe imponham.
Parágrafo único. (VETADO).
Art 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto
de edificações e suas instalações, bem como as
fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência
de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição
de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e
serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis
de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art 4º A alienação de cada unidade, a transferência
de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos
condôminos, (VETADO).
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.
Art 5º O condomínio por meação de parede, soalhos,
e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código
Civil, no que lhe fôr aplicável.
Art 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o condomínio por quota ideal
de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade autônoma.
Art 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória
no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação,
bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna
da unidade.
Art 8º Quando, em terreno onde não houver edificação,
o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste
ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais
de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem
em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do
terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utlilização exclusiva dessas casas, como jardim
e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem
edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente
fôr reservada como de utilizaçao exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do
terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão
ser utlizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários
tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em
passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.
CAPíTULO II
Da Convenção de Condomínio
Art 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição
de unidades autônomas, em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas, elaborarão,
por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§
1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de
Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§
2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que
reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§
3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as
de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais
dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de
fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
Art 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres
diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do
prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade
e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§
1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista
na convenção ou no regulamento do condomínio, além
de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo,
ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa
do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr
estipulado.
§
2º O proprietário ou titular de direito à aquisição
de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver
a aquiescência da unidade dos condôminos.
Art 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada
como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente,
com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais
e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPíTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte
que lhe couber em rateio.
§
1º Salvo disposição em contrário na Convenção,
a fixação da quota no rateio corresponderá à fração
ideal de terreno de cada unidade.
§
2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§
3º O condômino que não pagar a sua contribuição
no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório
de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito,
que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a
aplicação dos índices de correção monetária
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período
igual ou superior a seis meses.
§
4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão
feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou
titulares de direito à aquisição de unidades, mediante
orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo
incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa,
com aprovação da assembléia.
§
5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em
caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPíTULO IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução
Obrigatória
Art 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto
de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas
as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro
sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se
o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente
a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois
terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão
em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução
ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem
metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§
1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,
ou outra para êste fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum
, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do
seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um
pelo seguro facultativo de sua unidade.
§
2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatòriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição
interna.
§
3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não
poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações
ideais da minoria.
§
1º Como condição para o exercício da ação
prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador.
§
2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o
Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria,
e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial
de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro
que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§
3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação,
com o prazo de dez dias para a contestação,
VETADO.
§
4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§
5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§
6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação
feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria
a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de
1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o
total devido, com os juros da mora a conter da citação.
§
7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título
definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro
de Imóveis.
§
8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação
definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da
edificação, o síndico promoverá o recebimento do
seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art 17. Em caso de condenação da edificação pela
autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto dos
condôminos que representem mais de dois têrços das quotas
ideais do respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição
e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir
para as obras, mas assegura-se a maioria o direito de adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo
previsto no art. 15.
Art 18. Em caso de desapropriação parcial de uma edificação
ou de um conjunto de edificações, serão indenizados os
proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio
a entidade expropriante, que se sujeitará às disposições
desta Lei e se submeterá às da Convenção do condomínio
e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. VETADO.
CAPíTULO V
Utiitzação da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses,
condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar
as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo
aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço
ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título,
tôdas as obrigações referentes ao uso, fruição
e destino da unidade.
Art 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção
ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou
criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo
e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio,
e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.
CAPíTULO VI
Da Administração do Condomínio
Art 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder
de 2 anos, permitida a reeleição.
§
1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou
fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns,
nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação
ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência,
moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam
a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuirem as leis a Convenção
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no
Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convençao e o Regimento Interno, bern como
executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
§
2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas
de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§
3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico
caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§
4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada
a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo
se a Convenção dispuser diferentemente.
§
5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e
sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos,
presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
§
6º A Convenção poderá prever a eleição
de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um
Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com
mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições específicas.
CAPíTULO VII
Da Assembléia Geral
Art 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária
dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços
e correlatas.
§
1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§
2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive
no tocante à previsão orçamentária, o rateio das
despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que
a Convenção previr.
§
3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às
frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada
condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
Art 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico
ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio,
sempre que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção,
esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária,
pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das
frações ideais.
Art 26. VETADO.
Art 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos
podêres que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação,
o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
TíTULO II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas, VETADO.
Art 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando
a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
VETADO em edificações a serem construídas ou em construção
sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço
e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre
a alienação das frações do terreno e o negócio
de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo
o alienante como incorporador.
Art 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.
Art 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias
caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça
os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31
de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de
1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
§
1º No caso da alínea b , o incorporador será investido,
pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento
público, onde se faça menção expressa desta Lei
e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos
os negócios tendentes à alienação das frações
ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar
na qualidade de incorporador.
§
2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda
sem a indicação expressa do incorporador, devendo também
seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§
3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente
da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a
período de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de
Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável
e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou
de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação
em frações ideais e inclua consentimento para demolição
e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo
os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos
registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando,
além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade
a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social,
quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável
pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data
do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art.
53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se,
também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno
com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de
que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no País há mais de cinoo anos.
§
1º A documentação referida neste artigo, após o exame
do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório,
fazendo-se o competente registro.
§
2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas, serão também
averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo.
§
3º O número do registro referido no § 1º, bem como a
indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente,
dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação,
salvo dos anúncios "classificados".
§
4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá,
a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofar,
microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo,
ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§
5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos
de alienação, não impedem o registro, que será feito
com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos
do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§
6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para
apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias
ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão
o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§
7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente,
se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei
ou der certidão ... VETADO .. sem o arquivamento de todos os documentos
exigidos.
Art 33. O registro da incorporação será válido
pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado,
o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar
a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando
o registro por igual prazo.
Art 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da
incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito
desistir do empreendimento.
§
1º A fixação do prazo de carência será feita
pela declaração a que se refere a alínea " n ",
do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão
o incorporador a desistir do empreendimento.
§
2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o
têrmo final do prazo de validade do registro ou, se fôr o caso,
de sua revalidação.
§
3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos
do art. 45.
§
4º A desistência da incorporação será denunciada,
por escrito, ao Registro de Imóveis ... VETADO ... e comunicada, por
escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§
5º Será averbada no registro da incorporação a desistência
de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório
o respectivo documento.
§
6º O prazo de carência é improrrogável.
Art 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 anos, a contar
do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a
celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação
constante da alínea " i ", do art. 32.
§
1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima
se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§
2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente
deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo
prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito,
ao Registro de Imóveis, a não concretização do
empreendimento.
§
3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar
a incorporação, embora não se tenham reunido as condições
a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º,
do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao
prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável
com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes
ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador,
resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então,
do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.
§
4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do
art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput
dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento
de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis,
averbação que conferirá direito real oponível a
terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória
do contrato correspondente.
§
5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também
na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável
por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§
6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis
pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham
tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros
e até que o tenham.
Art 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos
do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia,
não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes
poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a
contar da data do recebimento, em função do índice geral
de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia,
que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional,
e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.
Art 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou
se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo,
o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos
de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições
de liberação.
Art 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos
de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel,
esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais
as condições de desocupação.
Art 39. Nas incorporações em que a aquisição do
terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas,
deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser
expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos
os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito
a qualquer prestação ou encargo.
Art 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do
terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões
ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição
do terreno.
§
1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo
favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção
porventura existente.
§
2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição
de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da
parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo
se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§
3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,
não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a
prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§
4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer à cobrança judicial do que lhes fôr devido, sòmente
poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.
Art 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo quota de terreno e construção,
inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão,
no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§
1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos
da mora recairão não apenas sôbre a aquisição
da parte construída, mas, também, sôbre a fração
ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§
2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de
o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração
ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre
a aquisição da fração ideal, mas, também,
sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração
ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a
resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação
a construção.
Art 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos
que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe
ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se
a êste couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prossequir na construção
das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem
pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais
dêste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações, ou desviar-se do plano da construção,
salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento
nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então,
nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar
as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento,
poderá o
Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie
ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos
votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal
que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra
(VETADO).
Art 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação
da construção das edificações, para efeito de invidualização
e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§
1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO)
o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§
2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do
sêlo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares,
até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que
se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo,
fôr denunciada a incorporação.
Art 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário
e respectivos acréscimos e adicionais fôr de responsabilidade
do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento
das últimas prestações anteriores à data-limite
em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido impôsto
e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação
até 14 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento
torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda
paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse
ficará responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo
recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos
que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do impôsto sôbre lucro imobiliário acréscimos e adicionais
devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar
o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§
1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como
responsável perante o Fisco.
§
2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita
ao adquirente e, se fôr o caso em nome dêste serão emitidas
as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da
Lei nº 4.357 de 16.7.64.
§
3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço
de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente
ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos
e adicionais.
CAPíTULO III
Da Construção de Edificação em Condomínio
SEçãO I
Da Construção em Geral
Art 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação
nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de
empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar
incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada
diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§
1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão
parte integrante e complementar do contrato;
§
2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as
condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art.
43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela,
poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas
e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito
de propriedade previsto na legislação.
§
1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3
(um têrço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo
construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo
admitido comparecimento de procurador bastante.
§
2º A convocação da assembléia será feita por
carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias
para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo
ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§
3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade
dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número,
em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer
caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
§
4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.
Art 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita
em assembléia especial devidamente convocada antes do início
da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros pelo
menos, escolhidos entre os contratantes, no caso do art. 43 em tudo que interessar
ao bom andamento da obra.
§
1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se
comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro
de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida
dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições
e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes
ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
dêstes.
§
2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos
votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§
3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre
os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que
o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação
de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao
sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar.
§
4º Nas incorporações em que o número de contratantes
de unidades fôr igual ou inferior a 3, a totalidade dêles exercerá,
em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu
regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas
com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público fôr
explorado mediante concessão, os contratos de construção
deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias
no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando,
se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art 52. Cada contratante da construção só será imitido
na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas,
inclusive as relativas à construção exercendo o construtor
e o condomínio até então, o direito de retenção
sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, êste direito será exercido
pelo incorporador.
Art 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação
Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo
em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no
prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo
de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários
de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos
de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global
de obra, para fins da alínea h , do art. 32;
IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito de aplicação
do disposto no § 2º do art. 48.
§
1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e
na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo
em conta as condições de acabamento, a qualidide dos materiais
empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações
de confôrto;
c) as áreas de construção.
§
2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste
artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial
no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do
Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo
o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§
3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a
atualização periódica das normas previstas neste artigo,
mediante remuneração razoável.
Art 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção
civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês,
os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§
1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos,
enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio
que pleiteie ou a que tenha direito.
§
2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor
usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja
região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§
3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários
a que se refere êste artigo só poderão ser considerados
atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em
custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos
dois meses anteriores.
SEçãO II
Da Construção por Empreitada
Art 55. Nas incorporações em que a construção seja
feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo,
ou a preço reajustável por índices préviamente
determinados.
§
1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção
será irreajustável, independentemente das variações
que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§
2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado
no contrato será reajustado na forma e nas épocas nêle
expressamente previstas, em função da variação
dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente
no contrato.
§
3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão
de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência
ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos contratantes
e fiscalizadora da construção.
§
4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada,
reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará,
também, o cálculo do reajustamento.
§
5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acôrdo com as normas do inciso III,
do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando
o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§
6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se
como sendo a preço fixo.
Art 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover
a venda de incorporação com construção pelo regime
de empreitada reajustável, em que conste preço, serão
discriminados explìcitamente o preço da fração
ideal do terreno e o preço da construção, com indicação
expressa da reajustabilidade.
§
1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§
2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos
jornais.
Art 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma
obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o
disposto nos itens II, II, IV, (VETADO) e VI, do art. 43.
SEçãO III
Da Construção por Administração
Art 58. Nas incorporações em que a construção fôr
contratada pelo regime de administração, também chamado "a
preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários
ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes
disposições:
I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às
transações ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer
fim relacionado com a construção serão depositadas em
contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos
bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr
fixada no contrato.
Art 59. No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do
orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância
dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em
que se iniciará efetivamente a obra.
§
1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste
montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada,
a que se refere o § 3º, do art. 54.
§
2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste
montante não poderá ser inferior à última revisão
efetivada na forma do artigo seguinte.
§
3º As transferências e sub-rogações do contrato, em
qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas,
pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes
e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função
das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição
no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações,
o nôvo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência
mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos
das primeiras prestações alteradas.
Art 61. A Comissão de Representantes terá podêres para,
em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais
necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas
pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino
e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção
e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover
a venda de incorporação com construção pelo regime
de administração em que conste preço, serão discriminados
explìcitamente o preço da fração ideal de terreno
e o montante do orçamento atualizado do custo da construção,
na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a
que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule
o mesmo.
§
1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§
2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos
jornais.
CAPíTULO IV
Das Infrações
Art 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de
outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente
ou contratante, de 3 prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando fôr o caso, depois de prévia notificação
com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão
do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo
débito respondem os direitos à respectiva fração
ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo
estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§
1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias,
após solicitação da Comissão de Representantes,
esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no
prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o
contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão
da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem
como a sub-rogação do contrato de construção.
§
2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso
efetuado pelo inadimplemente, para a quota do terreno e a construção,
despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte
será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta
segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda
que inferior àquele total, VETADO.
§
3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão
final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral
em condições de igualdade com terceiros, terá preferência
na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao
condomínio.
§
4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão
deduzidas as quantias em débito, tôdas as despesas ocorridas,
inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título
de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§
5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento
do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção
da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino
inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para êste
fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante
nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção
e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras
e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante
na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação;
responder pela evicção; receber citação, propor
e variar de ações; e também dos podêres ad juditia
, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§
6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução,
se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata
o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão
de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda
que a unidade pertença a menor de idade.
§
7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão
público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue
o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos
existentes dando ciência ao fato à entidade credora.
§
8º Independentemente das disposições dêste artigo
e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o
contrato de construção estabelecer a incidência de multas
e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§
9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações
pagas com atraso, seja corrigível em função da variação
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo
da moeda nacional.
§
10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista
neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato
e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art 64. Os órgãos de informação e publicidade que
divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo
32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa
em importância correspondente ao dôbro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art 65. É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre
a construção do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sôbre a construção
das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta
vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§
1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores
ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora
que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer,
balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa
sôbre a constituição do condomínio, alienação
das frações ideais ou sôbre a construção
das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora
que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada
por administração, sem prévia autorização
dos interessados.
§
2º O julgamento dêstes crimes será de competência de
Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
Art 66. São contravenções relativas à economia
popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26
de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações
a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada
a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato
de construção ou da Convenção do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se
refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal
vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações,
de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente
pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,
com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe
forem imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias
Art 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas,
têrmo ou condições variáveis ou específicas.
§
1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos respectivos contratos.
§
2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatóriamente
que as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
têrmos e condições contratuais a que se refere o parágrafo
anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório
ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas
do competente registro.
§
3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão,
contendo as cláusuIas, têrmos e condições referidas
no § 1º dêste artigo.
§
4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos
efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento
a que se refere o parágrafo anterior.
Art 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre
as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir
habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, prèviamente,
satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos
ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr
aplicável.
Art 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento
sôbre o registro no Registro de Imóveis VETADO.
Art 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições
em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e
76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
###LEI-004591-0-000-16-12-1964@@@RET01+++
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Dispõe sôbre o condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias. (Publicado no D.O.
de 21-12-64)
RETIFICAçãO
Na página 11.682, 2ª coluna, artigo 4º,
ONDE SE LÊ :
.. do consentimento dos condônimos...
LEIA- SE :
.. do consentimento dos condôminos...
Na 4ª coluna, Art. 10, item IV, parágrafo 2º,
ONDE SE LÊ :
.. poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência
da unidade dos condôminos...
LEIA- SE :
.. poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver
a aquiescência da unanimidade dos condôminos...
Na página 11.683, 3ª coluna, Art. 22, parágrafo 5º,
ONDE SE LÊ :
.. poderá ser destituído pela forma...
LEIA- SE :
.. poderá ser destituido pela forma...
No parágrafo 6º,
ONDE SE LÊ :
.. não poderá exceder de 2 anos, premitida a releição...
LEIA- SE :
.. não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição...
No art. 25, parágrafo único,
ONDE SE LÊ :
.. diversa da Convenção, está só poderá...
LEIA- SE :
.. diversa da Convenção, esta só poderá...
Na página 11.684, 1ª coluna, Capítulo II, Art. 32, letra
e ,
ONDE SE LÊ :
.. e indicando cada tipo...
LEIA- SE :
.. e indicando, para cada tipo...
No parágrafo 4º,
ONDE SE LÊ :
.. termofar...
LEIA- SE :
...termofax...
Na 2ª coluna, art. 34, parágrafo 2º,
ONDE SE LÊ :
.. final do prazo de validade...
LEIA- SE :
.. final do prazo da validade...
No art. 35,
ONDE SE LÊ :
.. terá o prazo máximo de 45 anos.
LEIA- SE :
.. terá o prazo máximo de 45 dias.
Na página 11.685, 1ª coluna, Art. 44,
ONDE SE LÊ :
.. para efeito de inividualização...
LEIA- SE :
.. para efeito de individualização...
No art. 46,
ONDE SE LÊ :
.. a quitação até 14 dias...
LEIA- SE :
.. a quitação até 10 dias...
Na 2ª coluna, art. 50,
ONDE SE LÊ :
.. uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, no caso do art. 43, ...
LEIA- SE :
.. uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos,
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor
ou ao incorporador, no caso do art. 43, ...
Na 3ª coluna, Art. 53,
ONDE SE LÊ :
.. para capa tipo de prédio...
LEIA- SE :
.. para cada tipo de prédio...
No art. 54,
ONDE SE LÊ :
.. Os cindicatos estaduais...
LEIA- SE :
.. Os sindicatos estaduais...
Na 4ª coluna, art. 57,
ONDE SE LÊ :
..nos itens II, II, IV, (Vitado) e VI, do art. 43...
LEIA- SE :
.. nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43...
Na página 11.686, 1ª coluna, art. 6º, parágrafo único,
ONDE SE LÊ :
.. Parágrafo úsico...
LEIA- SE :
..Parágrafo único...
No art. 61, letra c ,
ONDE SE LÊ :
.. qualquer condômino, modificaações...
LEIA- SE :
.. qualquer condômino, modificações...
Na 2ª coluna, parágrafo 2º,
ONDE SE LÊ :
.. efetuado pelo inadimplemente...
LEIA- SE :
.. efetuado pelo inadimplente,...
No parágrafo 6º,
ONDE SE LÊ :
.. não revogará o maidato...
LEIA- SE :
.. não revogará o mandato...
No parágrafo 7º,
ONDE SE LÊ :
.. dando ciência ao fato...
LEIA- SE :
.. dando ciência do fato...
Na 3ª coluna, Art. 64,
ONDE SE LÊ :
.. sejeita-se-ão à multa...
LEIA- SE :
..sujeitar-se-ão à multa...
FONTE: SENADO FEDERAL